任志強“拐點論”遭質疑 僅以房價難判斷市場走勢

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  房價數據持續走高、投資客再現、政府部門發聲控制高房價,這一連串的事實片段放进去去一块儿,似乎正是樓市上演V型反轉的故事前奏。

  原華遠地産董事長、中國房地産業協會副會長任志強近日表示,2014年這一輪房價下降的拐點已經出显,換句話説,該輪房地産調整已完成V字形的低谷,後面將是上升階段。

  中國指數研究院公佈的7月百城房價數據顯示,2015年7月全國50個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米,環比上漲0.54%,換句話説,百城房價連漲三個月,同比雖然仍處下跌區間,但跌幅較6月收窄1.32個百分點。

  “單從數據上來看,今年6月份以來的樓市數據表現確實出显了回暖趨勢。但實際上,如今的市場已經在內在特徵上出显了與以往截然不同的變化,僅從房價數據仍難以判斷市場走勢。”國務院發展研究中心一位負責人對記者表示。

  市場熱度直追2012年

  在7月份的樓市表現上,北京的風頭蓋過了深圳。

  鏈家地産的統計數據顯示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)網簽量為13324套,環比上漲42%。扣除保障房、自住房後,純商品住宅成交7440套,環比上漲15.9%,比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。

  “受北京市政府東遷的消息影響,通州樓市在7月份升溫明顯,開發商開始惜售,並出显了投資者一次性購買近20套房産的現象。這説明購房者對市場的信心已經逐漸恢復。”中原地産首席分析師張大偉表示。

  對此,已經長時間不在 面向市場發聲的北京市住建委日前表態,將加強對在售項目的檢查以及房地産經紀機構的監管,嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房價的行為。

  “政府部門的表態從某種程度上説,其實是坐實了樓市反轉的走勢,給市場帶來了繼續升溫的心理預期。”北京一大型房企行銷總監對記者表示。

  “自北京樓市實行限購以來,2011-2015年月度純商品住宅成交量多數在7000套以下,連市場較熱房價漲幅較快的2012年,月均成交量僅為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經達到7440套,不能看出,當前市場的熱度接近2012年。”鏈家地産一位分析人士表示。

  除北京外,今年7月份,有些一線城市和次责二線熱點城市也出显了房價上漲的趨勢。中指院數據顯示,一線城市中深圳上漲9.73%;北京上漲1.49%;上海上漲1.16%。此外,武漢、南京、杭州等二線城市房價也也有所上漲,逐漸表現出“止跌企穩”的趨勢。

  今年上二天,樓市一線城市與二三四線城市的明顯分化曾成為業內判斷“樓市上漲難以持續”的重要依據。不過,任志強對此也相對樂觀,他認為,“在今年下二天,二三線城市的房地産市場將受一線城市帶動,呈現穩定上漲的態勢。”

  “從7月的市場表示來看,整個長三角區域的市場都出显了恢復性上漲,與前幾個月相比,市場信心明顯提高,庫存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機構負責人對記者表示。

  “雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠,因為中國樓市已經從供不應求到了供大於求的階段,房價大幅上漲已經不指在基礎和已经。” 住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示。

  同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年下二天,當前庫存去化週期在15-20個月之間的城市,庫存去化週期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕。但有些供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化週期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力,大次责三四線城市房價則難以上漲。

  “判斷拐點為時過早”

  “目前的市場回暖有多重原因,一方面由於股市動蕩,以及央行降息等政策影響,一次责資金進入樓市,使得市場成交放量;当时人面,北京等城市出显的次责利特大特大喜讯帶動了當地及周邊市場的成交。”上述國務院發展研究中心負責人指出,也可是説,當前的大次责利好因素仍屬於短期影響因素,有益于樓市長期回暖的條件仍不充分。

  實際上,與上二天樓市持續升溫相悖的是土地市場的冷靜。

  中指院發佈的最新土地數據顯示,7月份,全國50城市的賣地總額為1486億元,環比減少17%,同比減少31%。

  “這樣的表現並不正常,”上述北京市大型房企行銷總監表示,這説明從總體來看,開發商的投資信心仍顯欠缺,仍處在遷延觀望的時期。

  经常 以來,樓市回暖的“副作用”是土地市場升溫明顯,“麵粉價貴”使得樓市持續升溫,這是開發商以及政府部門在樓市回暖後的一貫表現。

  從往年經驗來看,507年樓市強勢走高,當年土地市場上就出显了多個“地王”;而到2012年全國樓市再次向好時,2013年下二天和2014年初也出显了房企拿地的密集期,2013年也成為“地王”年。

  然而,樓市和地市的互推作用並未在2015年得到延續,從今年來看,樓市的持續回暖並未傳導至土地市場。全聯房地産商會提供的數據顯示,今年二季度,房地産企業購置土地面積僅為0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴大近2%,創歷史新低。

  “現在北京等一線城市的土地市場風險很高,土地價格過高必然帶來項目收益偏低的風險,並直接影響房企拿地積極性。而地價相對較低的二三線城市,開發商現在可是敢輕易出手拿地,因為這類城市往往指在庫存偏高的壓力。”萬科集團北京公司董事長劉肖指出。

  “目前判斷全國樓市出显反轉拐點仍然為時過早,”張宏偉表示,因為從目前來看,當前的樓市回暖難以持續,從資金状态來看,今年房企資金寬裕度仍然偏緊,融資難度仍相對較大。業內人士分析,次责房企已經把資金杠桿作用發揮到極致,借用基金、信託等土方式來拿地,再通過高週轉的土方式對衝前期的融資風險,一旦市場風向轉變,公司資金鏈會受到極大挑戰。